Diritto della proprietà in Cina - Property law in China
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La legge cinese sulla proprietà esiste da secoli in varie forme. Dopo la Rivoluzione Comunista Cinese nel 1949, la maggior parte della terra è di proprietà di collettività o dello Stato; la legge sulla proprietà della Repubblica popolare cinese approvata nel 2007 ha codificato i diritti di proprietà.
Storia
Cina imperiale
L'uso della proprietà era solitamente diviso in diritti di suolo superficiale (田皮) e di sottosuolo (田骨). I proprietari pagavano le tasse al governo in cambio dei diritti di proprietà terriera (noti come diritti del sottosuolo), ma non avevano il diritto di utilizzare attivamente la terra. I proprietari a loro volta collents che usavano la terra per scopi agricoli (diritti di soprassuolo). Ci sono ancora dibattiti in corso sul fatto che la Cina imperiale avesse effettivi diritti di proprietà privata. Alcuni sostengono che lo stato imperiale avesse un controllo limitato sulla proprietà fondiaria, mentre altri sostengono che la Cina imperiale abbia agito come uno stato che controlla tutto. Tuttavia, la linea di fondo era che l'intera era imperiale era vista come un periodo di stagnazione, durante la quale "il sistema .. rimase [ndr] sostanzialmente lo stesso per tutta la storia imperiale". In epoca imperiale, infatti, i diritti di proprietà non erano strutturati. I tempi imperiali dipendevano dal tempo e dallo spazio e furono colpiti da guerre, ribellioni e disastri naturali. Durante tali periodi, c'erano frequenti passaggi di proprietà poiché la terra abbandonata veniva bonificata dopo che gli ex proprietari erano fuggiti o morirono. Durante la dinastia Qing (1644-1911) avvennero alcuni titoli di proprietà terriera, anche se non sistematicamente oa livello nazionale, e titoli storici sono stati tramandati fino ai giorni nostri. La nuova terra accumulata lungo fiumi, torrenti e altre acque – i cosiddetti diritti rivieraschi – è stata chiaramente designata come proprietà statale, e il governo Qing lo ha ripetutamente sottolineato negli editti imperiali.
Cina nazionalista
Durante il governo nazionalista (1912-1949), i diritti comunali e consuetudinari diedero il possesso della terra a proprietari terrieri, nobili, istituzioni religiose e comunità di villaggio. Nel frattempo, lo stato ha redatto leggi sulla proprietà, che si basavano sulle tradizioni di diritto civile tedesco e giapponese. Sotto il dominio nazionalista, il settore privato possedeva la maggior parte delle foreste. Dopo aver ottenuto il potere, il PCC ha gradualmente lavorato per l'abolizione della proprietà privata. I possedimenti forestali privati continuarono ad esistere fino alla collettivizzazione delle campagne.
Cina comunista
Nelle aree controllate dalle forze comuniste il possesso della terra tradizionale è stato rotto attraverso la riforma agraria. Negli anni '30 la riforma agraria nelle vecchie aree di base rivoluzionarie, come il Soviet di Jiangxi e la regione di confine Shaan-Gan-Ning , fu portata avanti con il minor disordine sociale possibile. Ai contadini medi e ricchi fu permesso di mantenere parte delle loro proprietà terriere, mentre ai proprietari terrieri espropriati fu assegnata una terra sufficiente per guadagnarsi da vivere. Tuttavia, subito dopo la seconda guerra mondiale , la riforma agraria prese una svolta più radicale. Fu solo con un discorso di Mao nel 1948 che una posizione moderata fu presa ancora una volta.
Ci sono stati diversi passaggi di proprietà e controllo della terra in Cina. Per quanto riguarda la terra rurale, questi cambiamenti sono iniziati con l'istituzione delle Cooperative di produzione agricola superiore nel 1956. Da allora in poi la proprietà privata della terra rurale è stata effettivamente abolita attraverso la riforma fondiaria, che ha lasciato la terra nelle mani dello stato o del collettivo.
La riforma fondiaria cinese (1950-1952) è stata uno dei più grandi esempi di espropriazione della terra nella storia del mondo. Nel processo, tra 200-240 milioni di acri di terra arabile sono stati ridistribuiti a circa 75 milioni di famiglie di contadini.
Fino alla decollettivizzazione a metà degli anni '80, c'erano solo due fattori che determinavano il cambiamento nelle politiche fondiarie: il livello di proprietà collettiva e l'estensione della libertà nell'uso privato della terra. Il grande balzo in avanti (1958-1962) costrinse la dirigenza centrale a decentralizzare la proprietà della terra dal comune al team di produzione. Questo è stato stabilito nei regolamenti del Partito promulgata nel 1962 (i Sessanta articoli). La libertà nell'uso privato (non proprietà) della terra è cambiata più volte. Prima del 1958, quando la Cina rurale era organizzata in enormi unità amministrative, le comuni popolari, agli agricoltori venivano assegnati piccoli appezzamenti di terra collettiva per il proprio uso (ziliudi). A seconda della regione, l'agricoltura era più o meno privatizzata, con responsabilità gestionali affidate alla famiglia. Le famiglie contadine negoziavano contratti in base ai quali dovevano consegnare quote di grano allo stato a prezzi fissi bassi. Il grano eccedente la quota poteva essere venduto liberamente ai mercati privati. Questi privilegi furono revocati due volte (e successivamente reinstallati) durante il Grande balzo in avanti e la Grande Rivoluzione culturale proletaria (1966-1976).
Nel caso dei terreni urbani, dopo la nazionalizzazione delle industrie e delle aziende all'inizio degli anni Cinquanta, è stato ritenuto di proprietà statale, anche se non legalmente previsto per un lungo periodo di tempo. I terreni di proprietà dello Stato erano considerati "assoluti" e quindi non giustificavano un titolo; un principio seguito – e sancito dal regolamento – fino ad oggi. Tuttavia, la nozione che la terra urbana equivale alla proprietà statale e, quindi, esclude la proprietà privata, era stata formalmente contestata dall'amministrazione statale del territorio fino all'inizio degli anni '80.
La regola di Deng Xiaoping
Nell'era di Deng Xiaoping , una fonte giuridica fondamentale del regime di proprietà e dei diritti di proprietà nella RPC risiedeva nella Costituzione della RPC emanata nel 1982. La costituzione del 1982 prevedeva la "proprietà pubblica socialista" dei mezzi di produzione, che assume due forme: proprietà statale e proprietà collettiva. Nel 2004 è stato fatto il quarto emendamento alla costituzione. L'articolo 13 della Costituzione prevedeva che: "La legittima proprietà privata dei cittadini è inviolabile. Il Paese protegge a norma di legge i diritti di proprietà privata e di successione dei cittadini. Il Paese può, se l'interesse pubblico lo richiede, espropriare o requisire i cittadini ' proprietà privata e pagarne un risarcimento". Si può quindi vedere che le leggi sulla proprietà della Cina hanno subito degli sviluppi. Lo sviluppo più recente sarebbe l'emanazione della legge sulla proprietà nel marzo 2007 (dopo 14 anni di dibattiti), nota come una delle componenti fondamentali più importanti dell'evoluzione del diritto civile nella Repubblica popolare cinese.
Diritti reali di proprietà
Un investitore che vuole investire o sviluppare terreni o proprietà in Cina deve tenere a mente le leggi sulla proprietà della Cina, in particolare la legge sulla proprietà introdotta nel 2007, che per la prima volta protegge gli interessi degli investitori privati nella stessa misura di quelli nazionali .
tipi
I diritti di proprietà immobiliare in Cina possono essere generalmente raggruppati in tre tipi. Il primo tipo sono i diritti di proprietà. Il secondo tipo sono i diritti di usufrutto e il terzo sono i diritti di garanzia.
Diritti di proprietà
I diritti di proprietà sono protetti dall'articolo 39 della legge sulla proprietà della Repubblica popolare cinese, che conferisce al proprietario il diritto di possedere, utilizzare, disporre e ottenere profitti dalla proprietà immobiliare. Tuttavia, questo diritto deve essere conforme alle leggi e alla morale sociale. Non può danneggiare né gli interessi pubblici né i diritti e gli interessi legittimi di altri.
In generale, i collettivi rurali possiedono terreni agricoli e lo stato possiede terreni urbani. Tuttavia, l'articolo 70 della legge sulla proprietà consente la proprietà di parti esclusive all'interno di un condominio, che approva la proprietà individuale degli appartamenti.
Diritti di usura
Il titolare di un diritto di usufrutto ha il diritto di possedere, utilizzare ed ottenere utili da beni immobili altrui. Il creditore non può intervenire nell'esercizio dei diritti da parte del titolare del diritto di usufrutto. Esistono diversi tipi di diritti di usufrutto. Questi includono il diritto alla gestione contrattuale della terra, il diritto all'uso del terreno edificabile, il diritto all'uso del terreno residenziale e servitù .
Diritto alla gestione contrattuale della terra
Il diritto alla gestione contrattuale della terra consente al contraente del diritto di possedere, utilizzare e ottenere profitti da terreni agricoli. Questo diritto è trasferibile, ma i diritti d'uso del suolo basati sui contratti delle famiglie agricole non possono essere modificati arbitrariamente per scopi non agricoli.
Diritto all'uso del terreno edificabile
Il diritto all'uso del terreno edificabile spetta solo ai terreni demaniali e il titolare del diritto può costruire fabbricati e relativi impianti accessori. Questo oltre a poter possedere, utilizzare e ottenere profitti dalla terra. Questo diritto può essere stabilito mediante cessione o trasferimento, ma il trasferimento è limitato. La proprietà degli edifici cambierà insieme al terreno. A tutela del diritto, il termine del diritto si rinnova tacitamente alla scadenza. Se deve essere ripreso, è corrisposto un indennizzo.
Diritto all'uso del terreno residenziale
Il titolare del diritto d'uso di un terreno residenziale può possedere e utilizzare tale terreno come proprietà collettiva e può costruire case residenziali e le loro strutture accessorie. Per l'ottenimento, l'esercizio e la cessione del diritto all'uso del terreno residenziale si applicherà la Legge sull'Amministrazione del Territorio e altri regolamenti.
servitù
Il titolare della servitù ha il diritto di utilizzare i beni immobili di altri a vantaggio dei propri beni immobili. La servitù sarà regolata dai termini di un contratto.
Diritti di sicurezza
Forme di diritti di garanzia includono ipoteche, pegni e privilegi. I titolari di diritti di garanzia hanno la priorità se un debitore non adempie ai suoi obblighi. Questo per garantire il rispetto degli obblighi. I diritti di garanzia non esistono in modo indipendente, ma richiedono un credito principale valido e decadono quando il debito si estingue.
Procedure per impegnarsi in investimenti immobiliari
Comprare un terreno
Gli investitori stranieri non possono acquistare terreni in Cina. La terra in Cina appartiene allo stato e ai collettivi.
Ottenere i diritti di utilizzo del suolo
Un utente della terra ottiene solo il diritto di utilizzo della terra, non la terra o le risorse all'interno o al di sotto della terra. Un contratto di concessione fondiaria deve essere stipulato tra l'utilizzatore del suolo e il dipartimento dell'amministrazione fondiaria del governo popolare a livello municipale o di contea.
Il contratto di concessione fondiaria deve essere firmato. I diritti d'uso del suolo possono essere ottenuti dal dipartimento dell'amministrazione del territorio mediante accordo, gara d'appalto o vendita all'asta. Indipendentemente dal metodo con cui viene concesso il diritto d'uso del suolo, un contratto per la concessione del diritto d'uso del suolo, o più comunemente noto come contratto di concessione del suolo, deve essere stipulato dall'utente del suolo e dall'amministrazione locale del territorio o dalle amministrazioni comunali a o al di sopra del livello di contea come concedente.
L'articolo 12 del Regolamento provvisorio in materia di concessione e cessione del diritto d'uso demaniale urbano stabilisce la diversa durata dei diritti previsti per finalità diverse.
Scopo | Anni di sovvenzione |
---|---|
Terreno ad uso abitativo | 70 anni |
Terreno ad uso industriale | 50 anni |
Terreno per finalità educative, scientifiche e tecnologiche, culturali, sanitarie o sportive | 50 anni |
Terreno per scopi commerciali, turistici o ricreativi | 40 anni |
Terreno per uso combinato o altri scopi | 50 anni |
Registrazione
In Cina non esiste una procedura ufficiale unificata per le norme sulla registrazione dei diritti di utilizzo del suolo e sulla proprietà dei beni. Tutti gli interessi sulla terra devono essere registrati nel registro ufficiale del governo. Questo registro è una prova di proprietà. Tuttavia, interessi diversi potrebbero essere registrati in registri diversi. La legge sulla proprietà offre solo una linea guida generale per la registrazione. Peter Ho ha descritto la registrazione dei diritti di proprietà cinesi per istituzione così com'è fino al 2014. Una panoramica è nella tabella seguente.
Tipo di diritto di proprietà | MLR | MoA | SBF | MOHURD | MOCA | unità di lavoro/collettivo | ||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Proprietà del terreno | proprietà di terreni rurali di proprietà collettiva | X io | ||||||
proprietà di terreni rurali e urbani di proprietà statale | non deve essere registrato per legge II | | |||||||
Diritto d'uso della terra | Diritto d'uso su terreni di proprietà collettiva | diritti d'uso di terreni agricoli di proprietà collettiva (diritti di locazione, ovvero sistema contrattuale delle famiglie) | X III | |||||
diritti di utilizzo di pascoli, foreste e terre desolate di proprietà collettiva | ? | ? | ||||||
diritti d'uso di terreni edificabili rurali di proprietà collettiva (abitazioni) | X III | |||||||
Diritto d'uso su terreni demaniali | diritti d'uso del suolo urbano (eccezione: suolo utilizzato da unità nazionali/ministeri titolati separatamente) | X III | ||||||
diritti d'uso dei terreni infrastrutturali rurali; espropriati per strade, ferrovie, ponti, ecc. | X io | |||||||
diritti di utilizzo dei prati di proprietà statale (include l'uso per scopi minerari, militari, ecc.) | X A | X A | ||||||
diritti di utilizzo delle foreste demaniali (include l'uso per scopi minerari, militari, ecc.) | X B | X B | ||||||
diritti di utilizzo di terre desolate di proprietà statale (include attività minerarie, scopi militari. Diritti sulle rive dei fiumi e diritti rivieraschi non determinati legalmente) | ? | ? | ||||||
Proprietà di beni immobili | diritti di proprietà di immobili rurali | X io | ||||||
diritti di proprietà di beni immobili urbani | XC | |||||||
Diritti di utilizzo degli immobili | diritti d'uso degli alloggi rurali | ? | ||||||
diritti d'uso degli immobili urbani | ? | ? | ||||||
Altri diritti | Determinazione dei confini a livello provinciale | X | ||||||
Proprietà e uso di pesca e spiagge | X α | |||||||
Proprietà e uso degli oceani/mari all'interno dei territori nazionali | X β |
Si noti che il simbolo "X" denota una situazione storicamente cresciuta, non prevista dalla legge. Solo la Legge Forestale cita un ente specifico per la titolazione: l'Ufficio Forestale dello Stato (art. 3) | |
Legenda delle abbreviazioni MLR = Ministero del territorio e delle risorse , MoA = Ministero dell'agricoltura , SBF = Ufficio statale delle foreste , MOHURD = Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo rurale urbano , MOCA = Ministero degli affari civili , unità di lavoro /collettivo | |
io | Legge sull'amministrazione del territorio del 1998, articolo 11, 12 e 13 |
II | Non elencato per legge |
III | 2002 Legge sui contratti dei terreni rurali, articolo 23 |
UN | Legge sui pascoli, articolo 11 |
B | Legge forestale, articolo 3 |
C | Legge sull'amministrazione degli immobili urbani, capitolo 5 |
α | Legge sulla pesca, articolo 11 |
? | Legge sull'uso e l'amministrazione oceanica, articolo 6 e 9 (già registrato dall'Amministrazione statale oceanica, dal 2013 assorbito dal Ministero del Territorio e delle Risorse |
L'articolo 6 prevede un obbligo generale di registrazione nei casi di creazione, modifica, trasferimento ed eliminazione di diritti su beni immobili.
L'articolo 10, paragrafo 2, lettera l) richiede un sistema di registrazione unificato per tutti i diritti di proprietà immobiliare, ma questo sistema unificato è attualmente adottato solo in città di primo livello come Pechino e Shanghai. L'unificazione degli interessi in un unico registro non è ancora prevalente nelle città più piccole e richiederà più tempo prima della sua attuazione.
Inoltre, l'articolo 10, paragrafo 1, consente le rispettive norme locali di registrazione.
Funzione dei notai
La Cina ha un sistema di notai pubblici che sono un'agenzia subordinata del Ministero della Giustizia della Repubblica Popolare Cinese. Sono responsabili della certificazione dei titoli di proprietà.
Poteri e procedure del governo per espropriare i beni immobili
La descrizione che segue si applica alle disposizioni giuridiche successive alla riforma e non deve essere confusa con la nazionalizzazione dei beni prima del 1978.
Procedura di esproprio di proprietà rurali
Le autorità cinesi hanno il potere, in base alla Costituzione ea vari statuti, di espropriare i diritti d'uso della terra contratti a individui così come i diritti di proprietà da parte di collettivi. Poiché tutta la terra è di proprietà collettiva o statale, l' espropriazione della terra rurale richiede solo il ritiro dei diritti di utilizzo della terra per motivi di "interesse pubblico".
La definizione di interesse pubblico è volutamente vaga e un elenco generale di tali interessi è stato esposto nel tentativo di definire cosa significhi.
Questi includono interessi come la difesa , le infrastrutture di trasporto, l' istruzione e la salute .
Attualmente le tipologie di risarcimento sono:
- Risarcimento per perdita di terreno
- Sussidio per il reinsediamento
- Indennità per strutture e colture in piedi
Tuttavia, i primi due vengono pagati ai proprietari terrieri collettivi invece che ai contadini. Anche la compensazione per i beni rurali non fondiari è altamente discrezionale.
Una volta che gli agricoltori e i proprietari collettivi di terreni sono stati informati, l'espropriazione può iniziare. Le controversie relative all'indennizzo e al reinsediamento non pregiudicano l'esecuzione dell'esproprio.
Procedura di esproprio dei beni urbani
La legge sull'amministrazione fondiaria prevede cinque situazioni in cui i diritti di utilizzo del suolo possono essere revocati:
- Interessi pubblici
- Ristrutturazione di centri storici
- Scadenza dei termini del terreno senza rinnovo
- Scioglimento del titolare dei diritti fondiari assegnati
- Cessazione dell'uso dell'infrastruttura pubblica
Il titolare dei diritti ha diritto a un "indennizzo adeguato" nelle prime due situazioni. Poiché lo stato possiede la terra, il risarcimento non viene effettuato per la perdita dei diritti di utilizzo della terra del titolare dei diritti, ma per la proprietà privata che aveva perso. È effettuato in contanti (basato sui prezzi di mercato) e tiene conto di eventuali spese di trasloco o sussidi di reinsediamento, o in natura (sotto forma di una struttura sostitutiva).
Con l'attuale quadro giuridico, gli sviluppatori di terreni non hanno più il potere legale di espropriare e non sono più coinvolti nelle procedure di demolizione e ricollocazione. Il governo locale o le organizzazioni senza scopo di lucro sono ora incaricate dell'esproprio della terra e del risarcimento.
Riducendo al minimo gli interessi commerciali nella procedura di esproprio, si potrebbero ridurre gli episodi di espropriazione forzata.
Se un titolare di diritti vuole proteggere la sua proprietà, può invocare alcune garanzie procedurali, che includono:
- Domanda all'amministrazione di condanna urbana per il riesame amministrativo in caso di mancato accordo
- Se la revisione non è soddisfacente, è possibile intentare una causa entro 3 mesi
Nel caso in cui non sia possibile raggiungere un accordo tra i proprietari di abitazione e il governo, l'espropriazione può essere eseguita solo dopo il controllo giurisdizionale .
Le nuove norme in vigore dal 21 gennaio 2011 hanno fatto ben sperare per il futuro in merito a diverse controversie in materia di espropriazione dei beni urbani.
Nel gennaio 2011, un uomo di 54 anni è stato picchiato a morte per essersi rifiutato di lasciare la sua casa che era stata espropriata per la demolizione. A seguito di questo caso, l'uso della violenza o della coercizione, o metodi illegali come l'interruzione dell'approvvigionamento idrico ed elettrico, per costringere i proprietari di case ad andarsene è ufficialmente vietato.
Sebbene questi nuovi regolamenti riguardino il territorio urbano , i principi legali stabiliti hanno implicazioni significative per lo stato di diritto in Cina. Le prospettive per la legge sull'amministrazione del territorio cinese sono promettenti poiché si prevede che le future revisioni relative ai terreni rurali avverranno nel prossimo futuro.
polemiche
Proprietà di proprietà collettiva nella Cina rurale
Pur avendo implementato il sistema di responsabilità della produzione familiare , la Cina conserva terreni agricoli di proprietà collettiva nelle aree rurali. Ciò crea un grande potenziale di abuso poiché le decisioni critiche riguardanti la terra e il suo utilizzo sono prese da un piccolo numero di capi villaggio. Peter Ho ha dimostrato che uno dei problemi irrisolti è il livello di proprietà collettiva. Dopo la decolettivizzazione, la proprietà collettiva – precedentemente rappresentata dal livello collettivo più basso (ex team di produzione) – è stata divisa in tre: il comune, il villaggio amministrativo e il villaggio naturale. La legge cinese non stabilisce se l'ex team di produzione sia ancora il legittimo proprietario.
Livello amministrativo | Tipo di proprietà | Periodo di cambio di proprietà | ||
---|---|---|---|---|
1949 – 1998 | Dopo il 1998 | |||
stato centrale | proprietà statale | governo nazionale | governo nazionale | |
Governo provinciale/Comune sotto Consiglio di Stato | ||||
Stato locale | Prefettura/Città | |||
Contea/Distretto | ||||
1962* – 1984/85 | Dopo il 1984/85 | |||
Collettivo | proprietà collettiva | Comune | Città/comune | |
Brigata di produzione | villaggio amministrativo | |||
Team di produzione = proprietario originale | Villaggio naturale/gruppo di abitanti = Nuovo proprietario ? |
Mentre la legge sulla proprietà promulgata nel 2007 fornisce una certa leva legale per prevenire l'abuso di potere da parte dei consigli di villaggio, resta da vedere se i rimedi legali sono accessibili o sono addirittura utilizzati dagli abitanti del villaggio. La cultura locale prevalente, la paura dell'autorità e la possibilità di ripercussioni violente ostacolano la propensione della vittima a ricorrere alle vie legali. Inoltre, tali regole possono essere ignorate dai comitati o dai consigli a causa della mancanza di applicazione.
Mentre i critici possono essere scettici sul fatto che i nuovi decreti che chiariscono la questione della proprietà collettiva faranno la differenza, tali cambiamenti sono ancora accolti come segni di una crescente protezione per gli abitanti dei villaggi rurali.
Un altro problema è il problema della corruzione dilagante derivante dalle transazioni fondiarie rurali, che coinvolge sia i partiti governativi che quelli non governativi. Ciò porta a prezzi eccessivi e anche a un uso improprio della terra che non viene controllato.
Valori socialisti vs accettazione dell'economia di libero mercato
Con l'approvazione della legge sulla proprietà, alcuni legislatori locali temono che "sebbene la nuova legge sulla proprietà aumenterebbe senza dubbio la protezione dei proprietari di case e preverrebbe i sequestri di terra, eroderebbe anche i principi socialisti della Cina". L'insistenza sui valori socialisti tra alcuni membri dell'élite dirigente cinese solleva interrogativi sul fatto che la Cina – una superpotenza mondiale emergente – intenda aprire completamente le sue porte al mondo occidentale e alle idee del liberalismo del libero mercato, o se continuerà a differenziarsi in tali questioni.
Nel 2004, ha modificato la sua Costituzione del 1982 per includere che il governo deve pagare alla persona un risarcimento per l' espropriazione (征收) o la requisizione (征用). Tuttavia, l'articolo non prevede, né nella costituzione né in alcuna normativa sussidiaria, il quantum del pagamento, né stabilisce che il pagamento debba essere proporzionale alla dimensione del terreno. Ciò ha portato ad abusi da parte degli enti governativi, soprattutto nelle zone rurali. L'espropriazione dei terreni da parte degli agricoltori è la causa più frequente di lamentela tra gli agricoltori. Tuttavia, nel 2011, il governo cinese ha pubblicato regolamenti che chiariscono questo aspetto, che promettono di fornire maggiore trasparenza e un sistema di compensazione più equo.