Vendita fiscale - Tax sale

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Una vendita fiscale è la vendita forzata di una proprietà (di solito immobiliare ) da parte di un ente governativo per tasse non pagate dal proprietario della proprietà.

La vendita, a seconda della giurisdizione, può essere una vendita con atto fiscale (con cui viene venduta la proprietà effettiva) o una vendita con privilegio fiscale (per cui viene venduto un privilegio sulla proprietà) In base al processo di vendita con privilegio fiscale, a seconda della giurisdizione, dopo un determinato periodo di tempo se il privilegio non viene riscattato, il titolare del privilegio può intentare un'azione legale che porterà il titolare del privilegio a ottenere automaticamente la proprietà, o forzare una futura vendita di atto fiscale della proprietà ed eventualmente ottenere la proprietà di conseguenza.

Generale

L'ente governativo può essere qualsiasi livello di governo in grado di valutare e riscuotere tasse sulla proprietà o altri debiti governativi, come contee (parrocchie, nel caso della Louisiana), città, comuni (nel New England e in altre giurisdizioni) e distretti scolastici ( in luoghi in cui sono indipendenti da altre giurisdizioni governative, come in Texas).

La legge statale offre all'ente governativo un metodo per riscuotere le tasse sulla proprietà senza vincolare finanziariamente la persona o l'impresa non pagante, ponendo un privilegio sulla proprietà che, se non pagato, comporterà costi futuri durante un periodo di grazia specificato in cui, a recuperare il bene, al proprietario possono essere addebitati interessi e/o penali oltre ad altri costi; e se completamente non pagato, infine, il sequestro e la vendita della proprietà. Nella maggior parte dei luoghi negli Stati Uniti, un privilegio fiscale ha la priorità, eclissando altri privilegi come i mutui.

I requisiti per avviare il processo di preclusione (e per evitarlo) devono essere rigorosamente seguiti; in caso contrario, il proprietario perderà tutti i diritti sulla proprietà (o l'ente governativo perderà il diritto di riscuotere il debito insoluto). I requisiti comuni includono:

• l'invio di una lettera tramite posta certificata o raccomandata a tutti i titolari di atti come indicato nei registri dell'entità (alcune giurisdizioni richiedono un tentativo di servizio personale), nonché a qualsiasi persona dimostrata come titolare di ipoteca, privilegio o "altro interesse "nella proprietà,
• immissione di un avviso pubblico in un giornale designato per la pubblicazione di avvisi legali ,
• affiggere un avviso presso il tribunale locale o altro luogo pubblico designato per gli avvisi ufficiali e/o
• affiggere un avviso sulla proprietà stessa in un luogo e in modo tale che sia visibile al pubblico (come l'esterno di una porta esterna o un segno sulla proprietà se non è migliorata).

Una volta avviato il processo, il proprietario dell'immobile può comunque evitare il pignoramento pagando l'importo dovuto più interessi, sanzioni e/o altri costi o commissioni. Gli importi possono finire per essere piuttosto elevati una volta che il processo è ben avviato. Anche dopo il pignoramento, in alcune giurisdizioni il proprietario può ancora recuperare la proprietà pagando gli importi dovuti (più interessi/penali/costi aggiuntivi) entro un termine specificato. In alternativa, il proprietario può intentare una causa per annullare la vendita in base al fatto che i requisiti non sono stati rispettati (ad esempio il mancato preavviso).

Saldi

Due metodi principali vengono utilizzati per catturare l'imposta sugli immobili delinquente: la vendita dell'atto fiscale e la vendita del pegno fiscale.

Entrambi i metodi funzionano utilizzando un metodo di asta . Il titolo non la proprietà è all'asta in un pegno fiscale o vendita di atto, la proprietà può o non può essere vendibile. Tradizionalmente, le aste sono eventi dal vivo tenuti presso il tribunale della contea o un altro luogo ufficiale designato. Tuttavia, l'utilizzo delle aste online è aumentato. Esistono vari metodi di offerta all'asta utilizzati per determinare la vendita finale, il metodo e le condizioni di vendita variano in base alla contea per ogni contea in ogni stato. Ogni contea pubblicizzerà che nessuna vendita fiscale è esente da rischi poiché tutti i titoli e i certificati sulla proprietà vengono venduti "così come sono" senza garanzie e senza aspettativa di un chiaro titolo.

Vendita atto fiscale

In una vendita di atto fiscale, viene venduto il titolo di ciascuna proprietà.

Alla vendita, l'offerta minima è generalmente l'importo delle imposte arretrate dovute più gli interessi, nonché i costi associati alla vendita della proprietà. Spesso l'acquirente che fa l' offerta più alta per la proprietà prende il titolo. Tuttavia, l'acquirente deve seguire le regole di ogni contea, che variano ampiamente e di solito hanno un periodo molto breve (generalmente 48-72 ore, o molto meno) per pagare l'intero importo dovuto, altrimenti la vendita viene annullata e di solito il deposito dell'asta è perduto.

A seconda della giurisdizione, qualsiasi importo in eccesso rispetto all'offerta minima può o non può essere restituito al proprietario del titolo di proprietà originale, oppure il proprietario può perdere i diritti su tale importo in eccesso se non reclamato entro un periodo specificato. Inoltre, chiunque abbia un interesse nella proprietà (come un ente governativo che ha diritti di pegno sulla proprietà) può, in alcuni casi, rivendicare la franchigia.

Nel caso in cui la proprietà non venga acquistata all'asta, il titolo generalmente torna all'ente governativo che ha avviato la vendita, che può quindi offrirlo a un prezzo pari o anche inferiore all'offerta minima originale (a seconda del valore della proprietà e/o dell'interesse nel lotto) .

Il titolo viene generalmente trasferito in una vendita di atto fiscale attraverso una forma di garanzia limitata o atto di rinuncia (a volte indicato come atto fiscale o atto dello sceriffo ). Nella maggior parte delle giurisdizioni, questo tipo di atto è generalmente insufficiente per acquisire l' assicurazione del titolo . Pertanto, molto probabilmente un acquirente dovrà avviare un'azione legale silenziosa per rivendere la proprietà in un secondo momento. Tuttavia, il titolo della proprietà può essere venduto da un acquirente a un altro utilizzando una garanzia limitata o un altro atto di rinuncia, sebbene di solito a un prezzo molto inferiore al suo valore di mercato.

Alcune giurisdizioni consentono un "periodo di riscatto" post-vendita, in base al quale l'ex proprietario ha un determinato periodo di tempo per reclamare la proprietà rimborsando l'importo offerto all'asta più interessi, sanzioni e/o altri costi. Pertanto, gli acquirenti di immobili al momento della vendita dell'atto fiscale sono avvertiti di non apportare importanti miglioramenti alla proprietà fino alla scadenza del periodo di riscatto, poiché tali miglioramenti diventerebbero di proprietà del proprietario originale.

Una vendita di atto fiscale può anche essere utilizzata in combinazione con un processo di vendita di privilegi fiscali, in base al quale il titolare del privilegio (invece di un'agenzia governativa) avvia il processo per forzare una vendita pubblica della proprietà. In tali casi l'investimento del titolare del pegno (il prezzo del privilegio più eventuali costi aggiuntivi necessari per avviare il processo di vendita dell'atto fiscale, come le commissioni richieste e il pagamento di eventuali tasse ancora non pagate o l'acquisto di interessi di altri titolari di certificati) costituisce l'offerta minima ; se non vengono ricevute altre offerte alla vendita, il titolare del pegno assumerà la proprietà della proprietà soggetta a periodi di riscatto (se applicabile) o qualsiasi azione legale per annullare la vendita.

Le insidie ​​dell'atto di investimento fiscale

Sebbene la possibilità di ottenere proprietà a tassi molto inferiori ai valori di mercato sia promettente, ci sono diverse insidie ​​che devono essere prese in considerazione prima di investire:

• Il pagamento è solitamente richiesto al momento dell'acquisto o entro un tempo molto breve (spesso non più di 24-72 ore) e sono richiesti fondi certificati (cioè il finanziamento non è consentito). Il mancato pagamento dell'intero importo comporta generalmente l'annullamento della vendita di tutti gli immobili acquistati dall'investitore; l'investitore può anche essere escluso dalle vendite future in quella giurisdizione.
• Sebbene pubblicizzato come un mezzo per ottenere proprietà a costi molto bassi, in pratica quando una proprietà viene messa all'asta in occasione di una vendita di atto fiscale, di solito viene venduta a un prezzo più elevato rispetto all'offerta minima originale delle imposte arretrate, degli interessi maturati e costi di vendita.
• Come affermato sopra, nella maggior parte delle giurisdizioni le proprietà vendute in questo modo vengono trasferite al miglior offerente tramite "atto fiscale" (o atto con nome simile), una forma di atto di rinuncia. Pertanto, il titolare dell'atto fiscale dovrebbe quindi presentare una tranquilla azione di titolo, al fine di eliminare eventuali difetti del titolo o ottenere un'ipoteca o un'assicurazione sul titolo.
• Nel caso in cui un immobile venga acquisito, può comunque essere soggetto ad altri gravami e valutazioni sull'immobile che non si estinguono all'atto della vendita. Questi privilegi e valutazioni (e il relativo interesse) possono, in alcuni casi, superare il valore della proprietà stessa, rendendola praticamente priva di valore.
• Alcuni stati consentono un periodo di riscatto successivo alla chiusura, durante il quale il proprietario originale può riscattare la proprietà pagando l'importo dell'offerta più interessi/penalità e costi. Pertanto, se l'acquirente apporta miglioramenti alla proprietà e il proprietario originale la riscatta entro il periodo di riscatto, l'acquirente potrebbe perdere tali miglioramenti se sono fisicamente attaccati alla proprietà e non possono essere rimossi.

Vendita di pegno fiscale

In una vendita di pegno fiscale, invece di vendere la proprietà effettiva, l'ente governativo vende un pegno sulla proprietà. Il privilegio è generalmente per l'importo delle imposte inadempienti, degli interessi maturati e dei costi associati alla vendita.

Nel caso in cui più di un investitore chieda lo stesso privilegio, a seconda della legge statale il vincitore sarà determinato da uno dei cinque metodi:

1. Riduci l'interesse . Con questo metodo, il tasso di rendimento dichiarato offerto dal governo è il tasso di rendimento massimo consentito. Tuttavia, gli investitori possono accettare tassi di rendimento inferiori, incluso lo zero percento in alcuni casi. L'investitore che accetta il tasso di rendimento più basso è il vincitore. Nel caso in cui più di un investitore accetterà lo stesso tasso più basso, il pareggio può essere rotto da 1) prima offerta ricevuta, 2) selezione casuale o 3) metodo di rotazione (vedi sotto per un'ulteriore discussione degli ultimi due metodi). (Gli Stati che utilizzano questo metodo includono Arizona e Florida)
2. Premio . Con questo metodo, vincerà l'investitore disposto a pagare il premio più alto (superiore all'importo del pegno). Il premio può fruttare interessi a un tasso diverso dal valore di base del privilegio (o può non fruttare alcun interesse) e in alcuni casi può non essere rimborsato all'investitore al momento del rimborso del privilegio. (Gli Stati che includono questo metodo includono il Colorado; il Colorado non paga gli interessi sul premio né lo restituisce al momento del riscatto)
3. Selezione casuale . Con questo metodo, un offerente verrà selezionato casualmente tra quelli che offrono un'offerta. Di solito, viene utilizzato un computer per effettuare la selezione, ma nelle giurisdizioni più piccole possono essere utilizzati metodi più rudimentali. (Gli Stati che utilizzano questo metodo includono il Nevada)
4. Selezione a rotazione . Con tale modalità, il primo privilegio offerto in vendita sarà offerto all'investitore titolare dell'offerente numero uno, che ha il diritto di prelazione. Se l'offerente numero uno rifiuta il privilegio, l'offerente numero due può quindi fare un'offerta. Tuttavia, all'offerente numero uno non verrà offerto un altro privilegio fino a quando il suo numero non verrà nuovamente visualizzato nella rotazione. Il prossimo pegno andrà al numero successivo in linea. Con questo metodo, l'investitore non ha praticamente alcun controllo su quali privilegi otterrà nell'asta, tranne che per accettare o rifiutare ciò che viene offerto.
5. Ridurre la proprietà . L'investitore disposto ad acquistare il privilegio per la percentuale più bassa di gravame sulla proprietà riceverà il privilegio. Ad esempio, un offerente può accettare di prendere un pegno solo sul 95% della proprietà. Se il privilegio non viene riscattato, l'investitore riceverà solo il 95% della proprietà della proprietà con il restante 5% di proprietà del proprietario originale. In pratica, pochi investitori faranno offerte su privilegi per meno del pieno diritto alla proprietà o ai proventi della vendita. Pertanto, con più proprietari che fanno offerte per il 100% di ingombro, il processo generalmente torna a un metodo di spareggio come la selezione casuale. (Gli Stati che utilizzano questo metodo includono l'Iowa)

I privilegi non venduti all'asta sono considerati "colpiti" (venduti) alla giurisdizione che conduce l'asta. Alcune giurisdizioni consentono acquisti "over the counter" di privilegi non venduti all'asta, a condizione che alcuni privilegi siano esenti dalla vendita.

L'investitore deve attendere un determinato periodo di tempo (comunemente denominato "periodo di riscatto") prima di intraprendere un'azione per precludere la proprietà. Durante il periodo di riscatto, il privilegio (più gli interessi e qualsiasi altra commissione) può essere rimborsato dal proprietario o da un legale designato dal proprietario. Di solito il titolare del pegno non è autorizzato durante questo periodo a contattare il proprietario dell'immobile (o chiunque altro abbia un interesse nella proprietà, come il titolare del mutuo) per richiedere il pagamento o minacciare il pignoramento, oppure il titolare del pegno può essere soggetto a sanzioni (come: cessazione del pegno e perdita del denaro speso, divieto di vendita futura e/o imputazioni penali).

In alcune giurisdizioni, il titolare del pegno deve accettare di pagare le successive tasse sulla proprietà non pagate durante il periodo di riscatto al fine di proteggere il proprio interesse. Se il titolare del pegno non paga tali tasse, un successivo titolare del pegno "acquisterà" (riscatterà) l'interesse del precedente titolare del pegno. Altre giurisdizioni consentono al titolare del privilegio il primo diritto di pagare le tasse successive, ma se il titolare del privilegio sceglie di non farlo, viene offerto in vendita un privilegio separato. Ancora altre giurisdizioni non offrono la priorità di pagamento delle tasse successive; ogni pegno è venduto separatamente (e può comportare più privilegi su una proprietà detenuta da diversi titolari di pegno).

Una volta trascorso il periodo di rimborso, il titolare del privilegio può avviare una procedura di preclusione. Normalmente, il costo del procedimento includerà, oltre alle spese legali (come le tasse di iscrizione e le spese per gli avvisi pubblici), il riscatto di altri privilegi e il pagamento di qualsiasi altra imposta non pagata più gli interessi maturati. Nel periodo intercorrente tra l'avvio del procedimento e l'effettivo pignoramento, il proprietario dell'immobile ha comunque la possibilità di rimborsare il pegno con gli interessi maggiorati delle spese sostenute per pignorare.

Il procedimento di preclusione, a seconda della giurisdizione, può essere:

• "autoeseguibile": dopo la scadenza del periodo di riscatto il cessionario acquisirà la proprietà della proprietà, oppure
• “non autoeseguibile”: dopo la scadenza del periodo di riscatto l'ente effettuerà un atto di compravendita dell'immobile; i pagamenti effettuati dal cessionario costituiscono l'offerta di apertura e, in assenza di altre offerte, il cessionario acquisirà la proprietà dell'immobile (il cessionario potrà scegliere di partecipare alla vendita oltre l'offerta di apertura e fare offerte aggiuntive sull'immobile in tal caso desiderato).

In entrambi i casi, come per le vendite di atti fiscali, il titolo della proprietà sarà normalmente sotto forma di un atto di rinuncia, che richiede quindi ulteriori azioni per quietare il titolo.

Se il titolare del privilegio non agisce entro un determinato periodo di tempo, come definito dalla legge statale, il privilegio decade e il titolare perde il suo investimento. Questo periodo di tempo non può essere esteso a meno che il titolare del pegno fiscale non sia ufficialmente in fase di preclusione sulla proprietà o sia pendente un'altra azione legale (come il fallimento).

Un privilegio emesso in errore della legge statale viene rimborsato, ma di solito a un tasso di interesse molto più basso di quello se il privilegio fosse stato valido.

Popolarità delle vendite di pegno fiscale

La popolarità delle vendite di privilegi fiscali è guidata, in gran parte, dal tasso massimo di rendimento offerto, che può essere molto più alto di altri investimenti, nonché dalla garanzia che l'ente governativo, se il privilegio viene riscattato, ripagherà l'investitore . Esempi di rendimenti così elevati includono:

• Iowa, che offre un rendimento semplice garantito del 2% al mese (rendimento annuo del 24%)
• Florida, che offre un tasso di rendimento annuo massimo del 18% (con un rendimento minimo garantito del 5% sull'investimento di pegno originario, indipendentemente dal tempo trascorso e indipendentemente dal tasso di offerta originario, tranne se il tasso di offerta era dello 0%)
• Arizona, che offre un tasso di rendimento annuo massimo del 16%

Il mercato dei privilegi fiscali è stato così popolare che un certo numero di importanti banche e hedge fund vi hanno investito grandi quantità di capitale.

Insidie ​​​​dell'investimento sui privilegi fiscali

Sebbene i tassi di rendimento siano promettenti, ci sono diverse insidie ​​che devono essere prese in considerazione prima di investire:

• Alcune giurisdizioni richiedono un grosso deposito all'inizio della vendita, indipendentemente dal numero di certificati da acquistare o dal loro valore.
• Il pagamento è solitamente richiesto al momento dell'acquisto o entro un tempo molto breve (spesso non più di 24-72 ore). Il mancato pagamento dell'intero importo comporta la cancellazione di tutti i certificati di pegno acquistati dall'investitore e può comportare la perdita del deposito da parte dell'investitore e/o l'esclusione dalle vendite future.
• In molti stati, devono essere intraprese ulteriori azioni per proteggere i diritti del titolare del privilegio dopo l'acquisto di un privilegio, che richiedono costi aggiuntivi oltre l'investimento originale (e i costi possono o meno essere rimborsati al momento del rimborso). Inoltre, le azioni devono essere eseguite entro un certo periodo di tempo e nel rigoroso rispetto dei requisiti legali; il mancato rispetto esatto di tali requisiti può rendere inutile il pegno e l'investimento perso.
• Nelle giurisdizioni di "riduzione degli interessi", le proprietà di valore vengono solitamente offerte al tasso più basso possibile superiore allo zero percento. Allo stesso modo, negli stati "premium", le proprietà di valore vengono offerte al di sopra dei mezzi di un investitore medio e, inoltre, a seconda della giurisdizione, il premio potrebbe non essere rimborsato.
• A differenza di un certificato di deposito , i privilegi fiscali sono illiquidi. Non possono essere "incassati" (rivenduti all'autorità fiscale), ma devono essere trattenuti fino a quando non vengono rimborsati o il titolare intraprende un'azione per precludere. (È possibile vendere o cedere il proprio interesse in un privilegio fiscale a un'altra parte; tali trasferimenti di solito richiedono una commissione per farlo. Tuttavia, la parte acquirente può o meno desiderare di acquistare il privilegio per l'importo originale.)
• Sebbene propagandato come mezzo per ottenere proprietà a costi molto bassi, in pratica i privilegi vengono quasi sempre pagati prima della data dell'asta, e nei casi in cui la proprietà viene messa all'asta, di solito viene venduta a un prezzo più alto rispetto all'originale offerta minima del pegno, interessi maturati e costi di vendita.
• Come per le vendite di atti fiscali, il titolo di proprietà viene ottenuto tramite una forma di atto di rinuncia, che richiede quindi ulteriori azioni per acquietare il titolo.
• Come per le vendite di atti fiscali, una proprietà ottenuta tramite pegno fiscale può ancora essere soggetta ad altri privilegi e valutazioni sulla proprietà che non si estinguono alla vendita, che (insieme agli interessi maturati) possono, in alcuni casi, superare il valore del proprietà stessa, rendendola praticamente inutile.

Riferimenti